北上广深,房贷利率全面下调!后续购房将会出现哪些变化?

近期,全国多地陆续下调了房贷利率。在众多的二三线城市之后,北上广深四个一线城市也加入了下调房贷利率的队伍,跟进最新一期5年期贷款市场报价利率(LPR)的下调,将房贷利率全面下调15个BP。房贷利率的下调与近期的政策调整息息相关。5月15日,人民银行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。在5月20日发布的最新一期LPR报价中,中长期房贷所对应的5年期LPR从4.60%降至4.45%,下降了15个基点。这是在房贷利率锚定LPR后降幅最大的一次。房贷为刚需购房群体提供了十分重要的金融支撑。房贷利率的下调,将会降低他们的还款负担。对于“双降”政策的出台,银行也及时跟进。结合多城出台的一系列相关政策,后续刚需购房者的压力或将进一步降低,购房者合理住房需求将被进一步满足。下调趋势拓展至一线城市“目前,房贷5年期LPR报价由之前的4.6%,降低到了4.45%,降低了15个基点。首套房在5年期LPR基础上最低上浮55个BP,最低可以做到5%。二套房在4.45%的基础上上浮105个BP,也就是最低可以做到5.5%。”北京地区某银行相关业务负责人告诉《金融时报》记者。这样的调整能为购房者节省多少钱呢?若以商贷贷款100万元,贷款期限25年,等额本息还款方式计算,首套住房贷款执行利率为5%之后,月供还款金额为5845.9元,相较未调整前的5933.63元节省87.73元。这样一来,25年里,将为购房者减少2.6万元左右的利息支出。与此同时,另外三座一线城市的房贷利率也开始下调。上海、深圳和广州地区部分银行的房贷利率,也已按照最新5年期以上LPR下调15个基点。下调后,上海首套、二套利率分别下调为4.8%、5.5%。在新一期LPR报价出炉以前,天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌等二三线城市已经下调了房贷利率,其中多城出现了4.4%的房贷利率。而在5年期LPR报价又降低15个基点后,天津、郑州等地区已经迅速跟进,开始执行4.25%的首套房贷利率。银行业积极跟进对于房贷利率加减点下调、5年期LPR报价下调,银行业反应迅速。工行表示,针对首套房贷利率下限为不低于相应期限LPR减20个BP的政策,新申请首套商业性个人住房贷款客户,可降低住房购置成本;存量商业性个人住房贷款客户,利率仍按原合同执行。而针对5年期以上LPR下降15个BP,工行表示,对于新申请首套商业性个人住房贷款客户,在下调商业性首套房贷最低下限调减20个BP基础上,因LPR下调,首套商业性个人住房贷款利率最低下限由4.4%调整为4.25%,可享受双重利好;对于新申请二套房商业性个人住房贷款客户,二套房利率下限也随着LPR的下调降为5.05%,也可享受政策红利;对于存量商业性个人住房贷款客户,将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日后下调15个BP,也可节约一定利息支出。房贷利率的下调,体现出了因城施策的政策导向。“目前,房贷利率的调整在各地的执行有所差异,由各分支行结合当地的市场情况及政策进行调整。”某国有大行有关业务负责人表示。“目前的下调,更多的还是银行口头的形式来进行。预计后续相关城市会有正式发文或窗口指导。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“各银行总行在第一时间进行了研究,细化相关工作要求,迅速对接各地利率自律协调机制,开展利率调整工作。部分地区的银行分支机构还要等待总行相关政策指导,没有立刻进行调整。”进一步减轻刚需购房压力“降息是提振资产价格、市场预期的重要的工具。目前看,按揭进入了新一轮降息周期。这次LPR的下降,有助于进一步改善需求端预期。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。招商证券银行业首席分析师廖志明预计,后续新发放个人住房贷款加权平均利率将下降。“2022年3月,新发放个人房贷加权平均利率5.49%,较上年12月下降14BP,仍大幅高于同期新发放企业贷款加权平均利率(4.36%)。本次LPR调整后,首套房贷款利率全国下限降至4.25%。随着房地产政策明显放松,我们预计一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率,这将使得新发放个人住房贷款加权平均利率逐步降至4.6%左右,较3月份低近90BP。”在降低房贷利率的同时,为进一步满足刚需购房需求,各地陆续推出包括降低首付比例在内的一系列举措。5月23日,太原市举行促进房地产业良性循环和健康发展新闻发布会,表示首套房首付比例按20%执行,根据不同面积分别给予全额、80%、50%契税补贴;放宽新市民、青年人购买首套新建商品住房的限制,无需再提供相关证明。与此同时,在满足改善型购房需求方面,太原市允许多孩家庭、投亲养老家庭通过“以旧换新”“以小换大”等方式购买改善性住房;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房,执行首套房贷款政策;二套房契税补贴参照购买首套房标准下浮20%。在此之前,多个城市已经陆续出台举措。例如,湖北大冶、宁夏银川、山东泰安等多个城市将首套房贷款最低首付比例降为20%,二套房贷款最低首付比例降为30%;福建漳州允许公积金用于支付购房首付;四川泸州对多类首套或二套新建商品住房购买者,按购房款总额的2%给予一次性购房补助……房贷利率的下调,叠加多个城市的购房优惠程度,让购房者的购房压力将进一步减轻。“随着后续利率下降的推进,以及银行积极执行房贷政策,预计包括新市民、多孩家庭等群体在购房方面可以享受此类优惠利率,但会局限于普通商品住宅首套房的范畴。” 严跃进表示。

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