民营示范房企发债融资提速

在房地产政策暖风频吹下,房地产行业“优等生”们迎来了境内发债融资“开闸”的机遇期。   5月27日,上海证券交易所(以下简称“上交所”)以线上形式组织召开公司债券投融资对接会,碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股集团和美的置业等5家头部民营房企和多家知名投行、银行及债券机构投资者参会。   据了解,上述5家头部民营房企均属于首批启动信用保护工具融资的企业,并被监管机构选定为示范房企。上交所相关负责人表示,希望债券发行人与投资机构之间能够建立更加稳固和持久的沟通桥梁,双方充分交流,增进房企投融两端的互信互利。   事实上,这并非房地产行业首次获得监管层的窗口指导机会。2021年底,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会等部门就表态称,鼓励银行开展并购贷款业务,支持优质房企兼并收购出险或遇困的大型房企的优质项目。近期,中国人民银行上海总部与上海银保监局也召开座谈会,支持房地产开发企业、建筑施工企业的合理融资需求。   《中国经营报》记者从上述对接交流会上了解到,尽管今年前4月房地产市场销售低迷,但随着新冠肺炎疫情得到有效控制,各地正逐步优化调整楼市政策,头部房企对下一阶段的房地产市场依然充满信心。有房企负责人表示,维持企业运转不能只靠融资,更重要的是抓销售回款,因此,期待各地能科学合理地监管商品房预售资金,助力房企穿越地产周期。   民营示范房企陆续发债融资   “在监管机构的支持下,目前,优质民营房企融资回暖迹象明显。”新城控股一位负责人向记者介绍,公司被选定为首批创设信用保护合约发债示范房企,并于5月24日发布了2022年度第一期中期票据发行文件,债券注册金额为30亿元,发行金额上限为10亿元。   当天,中债民企债券融资支持工具(以下简称“中债民企支持工具”)和上海银行联合创设信用风险缓释凭证,助力新城控股2022年第一期中期票据顺利发行。信用风险缓释凭证拟创设总金额不超过1.3亿元,支持新城控股融资总规模不超过10亿元。   中债民企支持工具是由我国首家专业债券信用增进机构中债信用增进投资股份公司设立。官网资料显示,此举是为了减轻企业短期债务集中到期负担,优化政策效果,发挥市场带动效应,积极支持符合条件的民营地产企业恢复合理的市场融资需求。目前,碧桂园和美的置业等房企项目也在积极推进中。   新城控股此次拟发行的中期票据,是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证,搭配债券的品种为中期票据,期限2+1年,有效支持了企业中长期限融资需求,释放出明确的政策信号。   据了解,在此之前,碧桂园、龙湖集团和美的置业被监管机构选定为示范房企,并陆续发行了人民币债券。随后,新城控股和旭辉控股集团也被列入示范房企名单中,后续将发行公司债等相关融资产品。   此外,为吸引投资人,创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具,以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。   旭辉控股集团首席财务官杨欣在对接会上表示,只要市场有窗口,公司一定会积极去捕捉机会。“公司刚从交易所和银行获得了一些融资额度。我们会结合市场情况,抓住窗口机会安排融资发行工作,落地时间应该会很快。”   新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬表示,目前,民营房企面临融资发债的信用挑战,公司希望能与金融机构有更多沟通交流的机会,阐明项目的资产价值,以增强金融机构对公司发展的信心。   “我们欣喜地看到,今年以来,基本上每个月都有融资贷款获批,成为公司调杠杆、稳杠杆过程中的重要资金来源。”管有冬表示。   进一步修复市场信心   亿翰智库研究总监于小雨分析称,从监管机构支持的示范房企名单来看,被纳入名单的房企主要有以下几大特点:一是财务结构稳健,偿债压力较低,没有持续恶化的风险,处于可控的状态;二是在房地产行业销售下滑的形势下,成交量表现依然优于行业平均水平;三是土地储备向高能级的城市调整,投资结构得到优化升级。   据新城控股方面介绍,公司保持稳定安全的财务基本面,已按照“三道红线”要求稳步降至绿档。2022年,公司在公开市场的总债务规模约126亿元。其中,前5个月已累计偿还76亿元,目前待偿还债务规模约50亿元,偿债压力已趋于缓解。   管有冬介绍称,今年前4个月,新城控股累计销售金额400余亿元。其中,2月份,公司抢抓春节返乡置业热潮,采取了“抢春行动”,销售额与1月份相比有明显提升。   “在公司销售收入中,长三角地区的占比较高,接近50%,超过了土地储备的占比。由此可见,在房地产市场下行的大环境下,长三角地区依旧有恢复销售的能力。”管有冬表示。   不过,今年4月受新冠肺炎疫情反复影响,新城控股的销售情况又出现回落。据管有冬介绍,在疫情严重时,长三角很多地区的售楼处不能开放,即使有少部分开放,客户到访也受到限制。   “五一”假期以来,随着各地优化调整楼市政策逐步释放利好,包括按揭贷款利率下降、降低首付比例以及放宽限购、限售条件等,房地产市场销售行情呈现复苏趋势。管有冬表示:“与4月份相比,公司5月份的销售额应该会有明显提升,未来几个月的销售额也有望陆续企稳,呈现出增长趋势。”   龙湖集团相关负责人则认为,公司的回款速度会得到保障,按揭额度充分,关键在于房源的签约数量和消费者的信心。另外,预售资金监管放松政策的确还需要大力落实,因为在“一城一策”的总体要求下,房企的沟通难度和成本还比较高。   “我们还是充满信心,预计全国主要城市的房地产市场能够在今年三季度迎来销售回暖。相关部门该给的政策都给了,接下来就是市场信心的修复。”杨欣表示。   另一位不愿具名的机构分析师介绍,房企示范名单接下来可能会动态调整,有望增加到10余家。而房企要获得融资发展的机会,至少需要满足现金流表现趋稳,没有出现债务违约、延期和展期情况等要求。   支持房企合理融资需求   今年以来,房企融资发债可谓是“几家欢喜几家愁”。   据克而瑞研究中心统计,今年4月,房企融资规模同环比均有所下降,融资成本保持在较低水平。其中,100家典型房企的融资总量为641.28亿元,环比下降25.2%,同比下降44.5%。   同策研究院助理院长宋红卫认为,监管机构支持民营房企融资发债,对于房地产行业来说意义较大。“近期,虽然有关需求端的政策在陆续作出调整,具体包括优化调整公积金,放松二手房限售、限购条件等,但只有解决房企融资端的核心问题,才能真正稳定房地产行业发展,恢复购房者的信心。”   中国人民银行上海总部官网发布的信息显示,5月25日,该行与上海银保监局召开上海主要金融机构货币信贷工作座谈会。会议指出,要准确把握和执行房地产金融审慎管理各项要求,保持房地产信贷投放平稳有序,支持房地产开发企业、建筑施工企业的合理融资需求。   “房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。2021年,房地产业增加值77561亿元,比上年增长5.2%,拉动整体经济增长0.4个百分点,对GDP增长贡献率达到4.6%。受疫情影响,短期经济下行压力加剧,而在经济稳增长的政策大环境下,‘撑地产’显得更重要。”该机构指出。   克而瑞研究中心建议,要不断改善房企融资环境,加大民企融资支持力度。“支持房企合理的融资需求,尤其要加大民企融资支持力度,积极运用债券、中期票据等多种融资工具,全面提升民企融资额度,并降低企业融资成本,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为尽早回归正轨。”

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