5月房企海外债“零发行” 6-7月1700多亿债券到期!偿债高峰至 房企何去何从?

5月房企融资情况仍未有明显的起色。  据中指研究院监测,5月份房地产企业融资总额约为612亿元,同比下降34.3%,环比下降21.2%。尤其是海外债方面,5月无新发行债券,仅有若干房企交换要约成功,这也是当月房企融资额缩减的主要原因。  不过另一方面,5月房企信用债发行规模则实现了同环比双增长。数据显示,5月房企信用债规模为445.7亿元,环比上升3.32%,相较于去年同期的333.83亿元上升了33.51%。与此同时,融资利率较去年同期有所下降,个别房企中期票据发行利率甚至降至2.88%。  而与此同时,房企也迎来了偿债高峰期。CAIC数据显示,仅6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元,年内有12家房企债券到期规模超百亿元。  “受近期货币投放力度加大影响,各渠道融资利率稳中有降,房企可以抓住当前房企融资政策及资金成本下降的窗口期,积极补充资金。”中指研究院分析指出。Image  信用债成融资主力  民企发债“破冰”  民营房企融资有了新突破。  5月30日,新城发展也发布公告称,拟发行将由公司担保的优先绿色票据,所得款项净额主要用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资,并根据新城发展的可持续金融框架仅用于符合条件的绿色项目。  而在此之前,作为示范房企,碧桂园、龙湖集团、美的置业在信用保护工具的护航下,陆续开展债券融资。其中,龙湖已率先于5月20日成功发行5亿元公司债券,碧桂园于5月23日成功发行5亿元公司债券,5月24日美的置业成功发行10亿元公司债券。Image  中指研究院数据显示,今年5月房企信用债发行规模为445.7亿元(占比约73%),环比上升3.3%,相较于去年5月333.83亿元,同比上升33.5%;此外,今年1-5月,房地产企业债券发行总额3344.7亿元,同比下降30.0%,不过从发行结构来看,信用债占比61.0%,同比提升17.4个百分点。  “尽管信用债发行错过了3、4月的窗口期,但受政策鼓励影响,5月同、环比均有显著上升,也是自2021年四季度行业融资环境收紧以来,信用债首次同环比均呈增长态势,而民企债券发行再次回暖是其中的重要因素。”中指研究院分析指出。  6月9日,同策研究院资管分析师陈舒通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“在政策发布后,民营房企融资渠道出现‘破冰’,信托机构贷款‘松口’,多渠道融资明显向好,整体融资规模小幅回升,市场传递积极信号。伴随政策的持续加持,融资环境将进一步改善,虽盛世不复,但未来可期。”Image  克而瑞研究中心也在5月25日发布的研报指出,截至目前,经过深交所备案的信用保护合约核心交易商仅20家,信用保护凭证创设机构13家。参与者数量有限或会导致市场活跃度不够,无法切实帮助到整体民营房企融资困境。  值得注意的是,5月中旬,作为支持民企债券融资的重要举措,交易商协会组织中债增进公司,主动设立推出“中债民企债券融资支持工具(CSIPB)”,联合市场机构为民企发债提供市场化增信支持,并在市场各方支持下快速落地。  民营房企也成功搭乘支持工具的“东风”。中债增进联合上海银行创设“中债增CRMW003”,支持新城控股于5月26日成功发行10亿元中期票据。这也是为中债“支持工具”支持的首单房企凭证创设,有效发挥了“示范效应”。  5月26日,为促进潜在的新债券发行,上交所初步拟定于5月27日上午9时为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家开发商举办投资者路演,而这5家房企均为首批启动信用保护工具融资的民营房企。  偿债迎高峰期  6-7月债券到期1755亿  尽管房企信用债规模在5月有所上升,但整体融资形势并不乐观。  克而瑞数据显示,5月100家典型房企中,发行债券的企业有17家,发债量最大的房企是中海和保利发展,两家企业的融资总量都是60亿元。其中,中海当月发行了30亿元的公司债以及30亿元的中期票据,保利则发行了30亿元的公司债和30亿元的绿色中期票据。  整体来看,5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元,环比减少40.3%,同比减少50.2%,单月融资规模是2019年以来第三低。Image  中指院监测数据也显示,5月房地产企业融资总额约为612亿元,同比下降34.3%,环比下降21.2%;发行平均利率为3.25%,同比下降1.44个百分点,环比下降0.33个百分点。从典型房企债券发行来看,5月保利融资额度最高,合计达60.0亿元,平均融资利率3.0%。具体来看,典型房企中信用债利率最高的为新城控股,利率为6.5%,最低为苏高新,为2.6%。  值得注意的是,房企海外债在5月“零发行”,仅有若干房企交换要约成功,存量债券获得延期机会。5月,中梁和大唐因为交换要约而发行了3笔优先票据。而从今年前5个月累计情况来看,海外债占房企融资规模比例仅为4.3%。  “5月房企融资规模较3、4月又有较大的滑坡,主要是过去几个月作为融资主力的国企央企已经获得较为充足资金,因此在5月的融资规模有所减少,而民营房企的融资规模仍然处于低位。”中指研究院分析表示。Image  而在发债规模下降的同时,房企也迎来了偿债高峰期。  据克而瑞统计,6月份房企将有44笔债券到期,合计约639亿元,环比增加68.6%。其中,佳兆业到期的4只境外优先票据、新力到期的一只优先票据等已经出现利息违约。从到期债券规模来看,单笔金额最高为佳兆业于2017年发行的8.2亿美元的境外优先票据。  CAIC数据显示,今年6-7月,200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元,其中民企约有1178亿元债券到期,占比67%。年内,有12家房企债券到期规模超百亿元,其中8家为民营房企。Image  “目前房企一年内到期债券余额为9500亿元,其中海外债占比33.2%,境内偿债压力较大,今年7、8月为年内第二波偿债高峰。”中指研究院表示,新发债券无法覆盖到期余额,海外债“借新偿旧”可能性大幅降低。

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