老旧小区“改”出新天地

“干干净净,没有积水!”连着两个月的雨水检验着汕头市金平区老旧小区改造的成果。记者走访了解到,已做好雨污分流基础改造的小区未出现大面积积水的情况,就连一下雨就浸水的明荫巷、共和片区,也未收到辖区街道和居委“水浸街”的反馈。   金平区地处汕头市老城区,老旧小区较为集中,路面破损、下水道堵塞、自来水管老化、三线杂乱、墙体破损、公共服务设施欠缺等问题普遍存在,改造势在必行。   自2020年金平区老旧小区改造项目启动以来,按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则,全区425个老旧小区分4个年度实施改造。目前,2020年度涉及5个街道19个小区的改造任务已经完成;2021年度涉及7个街道123个小区的改造工程正加紧进行;2022年度涉及8个街道158个小区的改造任务现已全面启动。   “老房子装修”,远比“平地起高楼”要困难得多。基础较为薄弱的老旧小区如何“改”?惠及全区30多万群众的民生工程如何破解一系列“老大难”问题?作为全市老旧小区改造先行先试的典范,金平区不断在改造中汲取经验,谋划调整重心,以改善人居环境为抓手,探索共建共治共享的社会治理新格局。   南方日报记者王涵琦   提质升级   “里子”“面子”两手抓   老旧小区改造究竟改什么,怎么改才能改到老百姓的心坎上?   “多年前也不是没有尝试过旧改,但只要各种‘蜘蛛网’线路没有得到改善,旧改的第一步就不能算成功。”一位来自汕头市供电局的市人大代表在金平区老旧小区改造意见交流会上说。事实上,只顾“面子”不顾“里子”是以往老旧小区改造常被居民“吐槽”的点。   雨污分流、三线改造、消防设施完善、破损道路重建……针对金平区老旧小区普遍存在的公共服务和基础设施“老大难”问题,实行“菜单式”项目改造,重点改造完善小区配套和市政基础设施,提升社区公共服务水平。   在全面实施雨污分流的总框架下,金平区协调供水、供气、供电、通信等部门同步实施地下管网更新和地面管线下地改造。这样一来,项目既撬动管线单位投资参与老旧小区的改造,惠及居民群众,又节省各管线单位开挖路面投资,避免重复开挖,实现“一次开挖,全管下地”。   记者了解到,改造过程中发现原本纳入改造范围的个别小区,存在被划入拆迁征地范围、产权性质和现状不符合政策要求、小区位置暂不具备改造条件、应纳入而未纳入等问题。经优化调整后,2022年度金平区改造任务小区数158个,栋数754栋,户数32035户,建筑面积276.55万平方米;相较调整前小区总数不变,栋数增加10栋,户数增加144户,面积数增加0.01万平方米。   “设计不能停留在改造事项的规划上,而要结合改造片区的民生需求,全面规划,整体考虑。”金平区相关负责人告诉记者,在管道、绿化、休闲场地的设计也要因地制宜,真正做到“一张图”挂图施工。   为此,金平区相关部门针对2022年的设计稿连续数月几度易稿,对照实地勘探的现场情况,结合民生实际需求进行细节调整。同时,改造办协调施工单位与各街道和居委对接,建立改造协调机制,协调先行,及时通联,有效解决问题。   在确保“里子”问题优先解决的情况下,针对部分老旧小区区位、面积、居住人群等自身优势特点,“一区一策”,打造亮点。例如在桃园小区,充分利用社区内现有绿色广场、空地、闲地、边角地资源“见缝插绿”,以“桃园春风、多元共享”为主题提升改造绿色休闲广场,既美化提升了环境功能,同时也作为首批示范点为汕头市海绵城市建设积累了经验。   据了解,接下来在2022年对福安小区、寿山小区、荣隆苑小区等已有主题广场或文化广场的老旧小区进行改造时,也会因地制宜,在保留原有特色的前提下进行提质升级。   共建共治   动员居民参与改造行动   “要让‘三线下地’,彻底解决老旧小区线路的‘老大难’问题,就必须拆违先行。”金平区大华街道迎春社区党委书记许建才进一步解释道,一方面,不拆违,就无法为老旧小区的彻底改造腾出空间;另一方面,目前老旧小区居住的老年人居多,违章搭建的建筑不拆除,会严重阻碍消防车和救护车进出的生命通道。   改造工程要求,在改造前记录老旧小区的现状,留存历史影像资料,并摸查核对甄别改造片区内所有的搭建物,做到公平公正,应拆尽拆。为此,以街道为单位成立了拆违小组,由街道执法中队和社区居委核实涉违搭建物的性质,在各单位的配合下,做好拆违的前期工作。   除此之外,区改造办和街道社区居委都对居民展开宣传,“以宣促改”让群众逐步认识到老旧小区改造的意义、实施方法和步骤等,引导形成社会支持、群众参与的氛围。   许建才告诉记者,此前他曾到第一批改造的老旧小区进行走访,了解到拆违是一大重点难点,回来后便下定决心在改造过程中主抓拆违工作。而令他出乎意料的是,大华路76号作为第二批改造的老旧小区之一,其拆违工作不到一个月就基本完成了。   “部分热心居民不仅带头先拆,更是动员周边的居民主动拆违。”许建才说。于是,在街道社区的组织下,7位居民代表主动向拆违涉及的住户做思想工作,站在居民的角度进行劝说。很快,该小区共拆除了41处违章,约1300平方米,既打通了消防安全通道,也拓展了居民的生活空间。“政府出钱出力,是为了改善我们居民自己的生活,我们应当主动配合。”居民代表方宝珠说。   坚持“共同缔造”的理念,改造办要求施工进场后,街道居委要配合施工单位在小区公告改造的目的、内容、效果,开设再次征集民意的“窗口期”,引导居民了解、参与、监督改造,鼓励群众为改造献计献策、出工出力;改造后,小区实施规范管理的必要性和后续措施均需提前公示,开通居民建议通道,实现共建共治共享。“这样做能从一开始就解除居民的顾虑,减少改造过程中的阻力、投诉和舆情的发生。”金平区相关负责人说。   在实际改造的过程中,大华路多处施工设计也尊重了小区居民的实际需求,保留了原有的居民图书阅览室和小区内幼儿园的部分区域,保留小区内原有的服务资源,让改造更符合民情民意。   落实管理   增强小区“自我造血”功能   老旧小区改造后,如果管理不当,很快又会变回原来的样子。记者走访时发现,部分已经拆除违章建筑并完成“三线下地”等基础改造的小区由于社区管理规范缺失,又出现了占用消防通道、集中充电车棚无序停车等苗头,改造效果很快打了折扣。   “老旧小区改造后的后续管理不是该不该管的问题,规范管理改造片区其实本就是老旧小区改造的内容,只有落实后续管理才是完整的老旧小区改造。”金平区相关负责人说。   目前,老旧小区的改造急需探索解决后续的管理问题,因地制宜探索长效管养模式,从而避免再次从“失管”掉到“失养”“失修”的状态,防止出现因后续工作跟不上导致“一年新、两年旧、三年重返改造前”的问题。   对此,汕头市领导在推进会上提出“改造一片,管理一片”“划片管理,按需引进”的要求,金平区的部分小区已经开始了有效探索。去年,东方街道翠园、梅园、凤园、南海横进行了规范管理公告,同时公告规范管理方案、小区规范管理片面图、收费标准(不收物业管理费,只收取车辆看管服务费)和意见征求表。在公告时间内,改造片区内居民要求管理的呼声很高。目前,该片区已完成智能道闸安装,将组织车主签署停车看管服务协议,在社区居委的主导和主管下进行规范管理。   大华街道迎春社区也于近日开展了一场入驻协调会,邀请了5家有资质的第三方物业公司向小区内的居民代表依次展示物业管理的方案,再由居民代表广泛收集小区内居民的意见,最终挑选出适合入驻的物业管理公司。   “谁建设,谁受益,谁管理。”金平区相关负责人表示,要完善小区后续管理维护机制,结合疫情防控、消防、治安等需要加强城镇老旧小区改造的后续管理,积极探索“城市物管”新模式,出台相关优惠政策,鼓励社会资本参与改造和后续物业管理。   改造办提出,居委要按照“同步改造提升,同步服务提升”原则制定小区管理维护方案,改造后的小区可根据实际情况选择聘用物业服务企业、准物业服务或实行业主自治管理,引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则;鼓励通过增设停车位、开辟广告位等方式增加小区公共收入来源,增强小区“自我造血”功能。   ■一线样本   组织驱动共谋共治   推动老旧小区焕发居民自治新活力   “这是我们自己的家园,有机会改造升级我们一定要全力做到最好!”家住迎春社区大华路76号的方宝珠提起自家小区的改造项目,眼里闪着热切的光。   记者了解到,大华路76号共有10栋居民楼,始建于1990年初,已经有30年的楼龄了。该小区连同外围春杏小区的两栋居民楼,一起被纳入了第二批改造的老旧小区范围内,共涉及居民300多户,常住人口1100多人。这其中,不少居民已经在该小区住了近30年。   在迎春社区居委会的组织下,热心的居民被发动起来,从“被动接受”变为“主动参与”,积极地为老旧小区改造献计献策。居民自治的格局逐渐有了雏形,也让老旧小区焕发出新的活力。   居民自发参与拆违行动   自从方宝珠所在的小区有施工队进场施工以来,这位有近50年党龄的前乌桥居委会主任就特别兴奋。每次社区贴出与老旧小区相关的公告,方宝珠总是积极地前往居委了解查看。   和方宝珠一样关心老旧小区改造进度的,还有好几位在同小区居住了几十年的老居民。了解到改造前拆违先行,其中一位在小区内开设小卖部的居民带头拆除了自家不合规的建筑部分。   迎春居委在这部分居民中选出了一位组长和两位副组长,由他们带领其他热心居民向小区内其他住户介绍起老旧小区改造项目的意义和实施改造的各项内容,动员其他居民积极主动配合拆违工作的推进。   住在9栋的林经敏是大华路76号的第一批居民,他的父亲也居住在该小区10栋。自1992年搬迁到该小区居住,林经敏对小区内的管道设计和施工过程都非常熟悉。对他来说,老旧小区改造项目就像是自己家的工程一样,每天他都会到施工现场亲自看着施工队开展工作,哪里有需要帮忙的,他都主动帮助解决。   在大华路76号住了几十年,林经敏对同住在小区内的很多住户都非常熟悉。施工队开展“三线改造”的时候,修到哪一户人家的水管需要上门协调的,他都会亲自上门。“邻里邻居几十年,施工队去敲门他们未必肯开,但一看到是我,就会很信任,需要配合的工作也能很快完成。”林经敏向记者解释。   “居民自治”有了雏形   为了做好老旧小区改造工程,改造办亦提出要健全动员居民参与的机制,坚持“共同缔造”的理念,充分发挥社区党组织的作用,征集群众意见,搭建沟通平台,促进居民形成共识,引导居民为老旧小区改造献计献策、出工出力。   为了让后续小区物业管理更加有序,迎春社区计划让有资质的物业公司入驻小区,将选择的自主权交到了居民的手中。为了让选择更加科学公平,迎春社区居委张贴了选举居民代表的正式通知,由居民投票、主动报名等形式,并最终通过公示,全体居民无异议的情况下推选出10位居民代表,参与物业公司入驻协调听证会中。   近日,这场入驻协调会在迎春居委举办,5家物业公司分别有40分钟的时间来展示自己设计的管理方案。居民代表现场做好记录,再向其他的居民传达和探讨,选择进驻小区的物业公司。   “老旧小区改造需要发动居民的力量,我们最了解自己的家园,也最有热情来让自己的家园变得更好。”方宝珠说。而实际上,借助老旧小区改造这一项目,不仅人居环境得到了提高,居民自治的意识也被唤起,共建共治共享的社会治理新格局也在基层有了雏形。   ■记者观察   “微改造”:方寸之间改善民生   没有大拆大建,却让居民的生活变得更加舒畅,切切实实地感受到了变化。汕头市金平区老旧小区改造项目,体现的是“微改造”的城市更新理念,在原有资源的基础上进行局部的修改,于方寸之间改善民生。   “微改造”体现的是以民为本的真切关怀。随着城市化进程的加快,新的楼盘层出不穷。而反观老旧小区所在的片区,由于建成时间长,基础设施配套不到位等原因,“脏乱差”仿佛成了老旧小区的代名词。一到下雨必出现“水浸街”,各种线路乱成了“蜘蛛网”,水压电压不稳……居住在老旧小区的居民几乎习以为常。   对老旧小区进行改造,切切实实考虑的是这部分居民的生活疾苦。可以看到的是,当基础类、完善类甚至提升类改造工程完成后,老旧小区换了新颜,补齐了基础设施的短板,完善了公共设施的建设,常住于此的居民仿佛换了一个新小区,脸上增添的笑容是满满的获得感和幸福感。   “微改造”的难度远比重建新楼要难得多。从2020年至2021年的老旧小区改造工程就可以看出,“改造”的难点远远不是工程本身,在居民的家门口进行改造,平衡和协调各方的声音并非易事。无论是开工改造前的设计施工,施工队进场的改造过程,还是改造完成后后续的管理和维护,都需要周密严谨的分工,也都需要倾听民意民情。从群众的需求出发,问计于民,才能让这件民生实事实实在在地办到群众的心坎上。   “微改造”既改了“面子”,又改了“里子”。老旧小区改造工程中我们可以看到,最终实现的不仅仅是小区的改变,居民的自治意识也得以唤起。   从“被动接受”到“主动参与”的过程,实际上打开了共建共治共享的社会治理新格局,不仅让人居环境的品质得到全面的提升,更是为老旧小区营造了一种“人人参与,人人尽力,人人享有”的全新氛围,让老旧小区由里到外注入了新的活力。王涵琦

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