地产行业周报:各地政策延续改善 新房成交环比回升

周度观点:本周各地楼市政策延续改善,郑州、南京等城市发文促进房地产市场平稳发展,包括调整限购、房贷、公积金、预售监管金等政策。从楼市成交看,重点50城本周新房成交环比回升40%,6月前17日新房日均成交同比降幅较5月收窄14.5pct.从微观调研看,近期杭州等高能级城市楼市已小幅回温,到访、成交不同程度改善。随着疫情控制与政策加大发力,预期稳定下下半年房地产有望温和修复,尤其是基本面较好的高能级城市。投资建议方面,下半年有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期,板块估值有望逐步修复。开发板块建议优选销售、投资占优,率先受益行业复苏的高信用企业,如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面,随着房地产温和复苏,物管成长性及独立性担忧有望缓解,龙头物企估值有望修复,建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。   政策环境监测:1)各地楼市政策延续改善;2)青岛第二批集中土拍热度小幅回升。   市场运行监测:1)成交环比显著改善,后续有望延续。本周新房成交4.6万套,环比升40.1%;二手房成交1.9万套,环比升15.2%。6月前17日新房日均成交同比降35.9%,降幅较5月收窄14.5pct.后续政策发力有望推动成交缓慢改善,当前至三季度初为重要观察窗口。   2)改善型需求占比环比上升。2022年5月32城商品住宅成交中,90平以上套数占比环比升0.9pct至81.8%。3)库存环比微升,短期维持稳定。16城取证库存10341万平,环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓,短期库存规模预计维持稳定。4)土地成交、溢价率下降,一线占比回落。上周百城土地供应建面5468万平、成交建面2523.3万平,环比降4.5%、8.4%;成交溢价率3.1%,环比降0.5pct.其中一、二、三线成交建面分别占比11.8%、28.6%、59.7%,环比分别降11.5pct、升2.6pct、升9pct。   资本市场监测:1)地产债:本周境内地产债发行129亿元,环比增加104亿元;海外债发行0.7亿美元,环比降3.7亿美元;重点房企发行利率为2.95%-3.90%,可比发行利率较前次多数下行。2)地产股:本周房地产板块跌0.31%,跑输沪深300(1.65%);当前地产板块PE(TTM)11.93倍,估值处于近五年77.42%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华发股份、金科股份、鲁商发展;南向资金净流入前三房企为中海发展、华润置地、龙湖集团。   风险提示:1)政策改善及时性低于预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)行业短期波动超出预期风险。

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