重点城市土地市场冷暖:19城首批集中供地减量 多地城投公司托底拿地

6月15日,沈阳2022年第一批次集中供地完成,共推出5宗宅地,4宗成交,1宗流拍。至此,除郑州之外,其余21个集中供地试点城市均完成了2022年第一批次供地。  在沈阳本批次集中供地成交的地块中,2宗由本地国企沈阳新居置业有限公司底价竞得,余下2宗分别由沈阳怡富置业有限公司和沈阳汇祥地产有限公司这两家民企底价竞得,品牌房企并未出手拿地。  与沈阳类似,目前完成今年第一批次集中供地城市的土地市场,整体呈现出单批次土地供应规模缩减,土地市场热度欠佳,央企、国企和地方城投公司成为拿地主力军的特点,部分城市流拍撤牌率有所增加。  另外,今年各地首批集中供地出让规则相对宽松,对房企资金要求有所降低,并有部分优质地块推出。与去年第一批次集中供地相比,今年22城第一批次集中供地从推出到成交历时近半年,时间跨度明显拉长,部分城市还将今年集中供地次数从3次增加至4次。  在房地产市场仍未回暖和土地市场整体低位运行背景下,各地市场表现因城而异,不同城市供地规模明显不同,成交冷热不均。  目前,第一批次集中供地还未画上句点,但已有过半城市发布第二批次集中供地公告信息,厦门、福州、北京、青岛已完成第二批次集中供地,市场整体表现平淡。  克而瑞研究中心资深研究员吴嘉茗预计,随着各城市供地计划逐渐提上日程,三季度土地成交量将出现周期性回升。但受疫情等因素影响,销售端恢复不及预期,土地市场难以出现大逆转,仍保持低位运行,下半年企业拿地仍将保持谨慎,回高退低是房企投资主要策略。  多位受访房企投资人士认为,下半年央企、国企仍将是土地市场主力军。也有受访对象认为后续批次集中供地热度或不及第一批次,如果房地产市场销售恢复较好,民企尤其是头部明星房企资金压力有所减缓,出于保证明年货值考虑,其拿地积极性或有所提升。  土地市场热度较低  供地规模下降是今年第一批次集中供地的显著特征之一。据中指数据,较去年第一批次集中供地,今年22城第一批次集中供地中,19城推出的规划建筑面积均存在不同程度下降,过半城市降幅超50%,其中降幅在80%及以上的有南京、沈阳、长春和武汉。仅合肥、厦门和深圳供地规模有所增加。  中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示,房地产市场下行和房企资金紧张成重点城市缩减供地规模的最主要原因。市场下行影响房企销售回款,也影响房企拿地积极性,为防止出现大量流拍,大部分城市主动减少供地规模。  以日前结束2022年第一批次集中供地的沈阳为例,沈阳共推出5宗地块,规划建筑面积合计33万平方米,同比下降93%。  沈阳某品牌房企投资人士汪鸣(化名)告诉21世纪经济报道记者,考虑到房企资金紧张,沈阳有关部门为增加房企拿地概率,不仅缩减了第一批次集中供地的供地规模,还在发布出让信息前通过土地推介会摸底房企拿地意愿。  汪鸣还称,与去年第一批次集中供地相比,今年沈阳第一批次集中供地的地块质量有所下降。  与沈阳不同,很多城市为提高房企拿地积极性,稳定甚至增加土地出让收入,在今年第一批次集中供地中增加了核心位置地块供应,地块整体质量好于去年。南京某房地产国企投资人士王河(化名)向21世纪经济报道记者表示,由于市场表现欠佳,政府担心区位、交通、配套等不佳的地块流拍,故推出部分优质地块吸引房企参拍。  北京某品牌房企客研人士晋亮(化名)也发现,虽然今年北京第一批次集中供地的规模明显降低,但地块更加优质。北京第一批次集中供地共推出18宗地块,其中城六区7宗,并有丰台纪家庙地块、朝阳王四营地块和朝阳崔各庄地块等市场关注度高的地块推出。  环比来看,今年多城第一批次集中供地地块质量也整体高于去年第三批次集中供地。国盛证券统计发现,2022年首批次集中供地推出楼面均价12228元/平方米,较2021年第三批次提高24.5%。  出让规则相对宽松也是今年第一批次集中供地的一大特点。如部分城市降低了竞买企业开发资质要求,降低保证金比例等。合肥将房企开发资质从房地产一级开发资质放宽至房地产二级及以上开发资质,并将注册资本金最低要求降低3亿元至2亿元。再如上海取消招挂复合打分入围方式,并降低竞买申请监管资金的封存比例。  但整体来看,今年第一批次集中供地热度较低,流拍撤牌率有所增加。以流拍率为例,据中指数据,北京、南京、成都、合肥、沈阳、福州、天津、济南和武汉今年第一批次集中供地的土地流拍率较去年同批次供地有不同程度增加,其中天津流拍率达64%。  较去年第三批次集中供地,今年第一批次集中供地的流拍撤牌情况也略有提升。国盛证券统计发现,今年完成第一批次集中供地的20城(不含沈阳)整体流拍撤牌率为15.8%,较去年第三批次小幅提升1.2个百分点。  房企拿地为何不积极?  央企、国企和地方城投公司是今年第一批次集中供地的拿地主力军。  国盛证券统计已完成第一批次集中供地的20城(不含沈阳)拿地情况发现,民企拿地宗数占比仅为28.6%,城投公司拿地占比35.5%,其余央企、国企拿地占比 35.9%。成都、福州、广州、宁波、深圳、无锡、苏州城投公司托底拿地现象明显,拿地占比 50%及以上;北京、厦门、深圳、济南的地块央企、国企获取较多,占比 50%及以上。  尤姗(化名)在长三角某房地产国企投资部门工作,负责公司在上海的投资业务。今年上海第一批次集中供地,尤姗为公司成功竞得1宗地。该地块共有5家房企参与竞争,均为国企。  尤姗告诉21世纪经济报道记者,今年上海第一批次集中供地整体热度不及去年,参拍企业数量减少且以国企为主,联合体数量增加,非常优质但资金量需求大的地块被低价捡漏,过半地块底价成交。  “我们2019年就计划在上海拿地,但由于竞争激烈,经验也相对缺乏,2020年才拿到地。当时民企、国企参与积极性都比较高。”尤姗说,与当时不同,今年上海第一批次优质地块“总价较高,而且拼溢价,大部分房企都拿不出那么多钱,参拍企业并不多”。由于看好上海市场,尤姗所在公司给予目标地块较高的授权价,最终如愿竞得。  在被问及为何不竞争拿地时,“没钱”成为受访房地产民企人士的共性答案。由于资金压力大,汪鸣所在的公司未参加沈阳第一批次集中供地,晋亮所在的公司今年在北京的拿地规模大幅缩减。张路(化名)在一家头部房企的四川区域从事投资工作,其向记者表示,由于项目去化不佳,公司面临一定偿债压力,今年不仅未在成都出手拿地,也未在其负责的四川其他非集中供地的地级市拿地。  严明(化名)在长三角某品牌房企担任投资经理,由于资金紧张,其服务的公司今年亦未出现在上海招拍挂市场上。但严明告诉记者,其所在公司的业务模式与大部分房企不同,前期公司在多个大型、优质旧改项目上沉淀了很多资金,集团总土储相当可观,居行业前十。  目前,这些项目要么无法在今年形成货值,要么由于目前市场尚未回暖公司并不急于出售。“我们今年不拿地,明年、后年,甚至再过三五年,依然有很多项目可以卖。”严明说。  张路服务的公司也拥有大量土储,这也是除了需要储备资金用以偿债外,其公司今年拿地不多的重要原因和底气所在。  “还有一类不拿地的房企既没地又没钱,没有新项目无法运转,但现在现金流为负,又无法通过新拿地项目的现金流支付老项目的支出。”张路说,这类企业一般是之前购入很多高价地的激进派房企,一些没有加杠杆也没有激进拿地的本地小房企,反而可以在现阶段去“捡漏”,拿地补货。  与之相对,受访的三家央企、国企人士所在企业在相应城市均有所收获。  “在北京土地市场上,央企依然强势,虽然销售不理想,但我们融资成本低,对拿地影响不大。”在北京知名房地产央企从事投资工作的李进(化名)告诉21世纪经济报道记者。  李进表示,由于资金相对充裕,竞争压力小,今年其所在企业在北京集中供地中获得比去年更优质的地块,“在房地产行业整体销售压力较大背景下,新获得的土地位置越好,未来项目受市场影响就越小,形成正向激励”。  纵观全国、全行业,中指研究院数据显示,今年前5月TOP100房企拿地总额4681亿元,拿地规模同比下降64.7%,降幅比上月扩大8.8个百分点。房企权益拿地金额最多的10家房企分别是华润、建发、绿城、中海、滨江、广州地铁、保利、万科、上海地产和中国铁建,以央企、国企为主。  下半年能否回暖?  虽然今年第一批次集中供地整体热度欠佳,但城市与城市之间表现分化,供地规模、成交热度各有不同。  如在供地规模方面,据中指数据,市场热度较高的杭州、成都,今年第一批次集中供地分别推出60宗和50宗地,供应建设用地面积分别为257万平方米和208万平方米;市场热度较低的沈阳、长春分别推出5宗地和2宗地,供应建设用地面积分别为18万平方米和16万平方米。  在成交热度方面,国盛证券统计发现,在今年第一批次集中供地中,深圳和合肥溢价率较高,在10%以上,济南、天津、无锡、长春溢价率较低,未超过1%。在沈阳第一批次集中供地中,除流拍地块外,其余4宗全部零溢价率成交。  李进表示,在当前房地产行业低位运行的环境下,有钱的房企出于降低风险的考虑,会更倾向于在高能级城市拿地,因而整体来看北京、上海、杭州等热点城市的土地市场热度相对高,非热点城市的土地市场热度相对低。  不仅如此,企业在区域内部的拿地策略也在发生变化。张路表示,为降低销售的不确定性,其所在企业在地级市的拿地策略转向优质地块。  除此之外,各城市第一批次集中供地的时间也有早有晚,从1月7日北京率先发布第一批次集中供地信息公告,拉开今年22城集中供地大幕,到6月15日沈阳第一批次土地出让,再预计到6月22日郑州集中供地竞拍,22城第一批次集中供地才能画上句点。  与去年各地第一批次集中供地集中于4-6月不同,今年22城第一批次集中供地历时近半年。孟新增表示,去年2月“两集中”政策出台,因而各地第一批次集中供地整体在3-5月“官宣”,4-6月出让,与去年相比,今年部分城市供地节奏有所提前。  另外,孟新增认为,青岛、武汉、重庆、济南、北京等城市将今年集中供地次数从3次增加至4次,年内为实现4次集中供地,需要尽早完成第一批次集中供地出让,这客观上也拉长了第一批次集中供地的时间跨度。  晋亮表示,与往年相比,今年绝大部分房企用于拿地的资金更加有限,而且很可能只在某个时间节点上有资金,比其他城市更早供地、更多次数供地,土地成交的概率越大。北京今年最早进行集中供地,也有抢占时间节点的考虑。  克而瑞分析,对于地方政府而言,增加供地批次有助于及时根据市场变化调整供应结构,减少流拍现象,完成土地供应计划。  在李进看来,增加集中供地的供地频次,减少单批次供地数量,有助于更好把握各企业新拿地项目入市的节奏,降低集中开盘几率,利好项目销售去化。  目前,虽然第一批次集中供地仍未完全结束,但供地节奏较快城市已启动第二批次集中供地,供地规模仍低于去年同批次。厦门、福州、北京、青岛已完成第二批次集中供地出让,各城市均有流拍地块出现,整体表现仍明显弱于去年同期,央企、国企依然是拿地主力。  严明表示,一般而言各地第一批次集中供地时间都在上半年,房企新购置土地大概率能在年底形成货值,第二批次集中供地如果也能在上半年完成,则也有一定概率形成当年货值,第三、四批次集中供地则很难形成当年货值。因而一般而言第一批次集中供地的热度最高,第二批次次之,三四批次市场热度相对低。  尤姗也认为全年来看第一批次集中供地热度最高,“新的一年大家都背着新的指标压力,能拿地还是早拿”。但今年情况特殊,部分央企、国企已经在第一批次土地出让中有所斩获,后续地方政府为提高房企竞买积极性,或继续推出优质地块。  另外,从采访反馈来看,受预售标准、审批流程差异等因素影响,各地新项目从拿地到开盘时间差异很大。晋亮称,今年北京很多房企从拿地到开盘节奏明显变快,“之前要3-6个月,现在最快45天开盘”。王河和尤姗则没有感受到预售节奏变化,王河称南京从拿地到开盘仍需7-8个月。尤姗表示,上海由于预售标准较高,流程审批时间较长,一般要8-10个月才能开盘。但由于上海市场好、项目利润高,土地市场吸引力强。  多位受访对象均认为,下半年土地市场整体或有所好转,但回暖程度有限,土地竞买仍以央企、国企间比拼为主。严明则认为虽然整体来看今年民企拿地热度不高,但下半年如果房地产销售情况好转,头部明星房企为保障明年货值,拿地积极性或有所提升。  张路服务的公司已优化了不少四川区域的投资人员。张路目前正在储备地级市的项目:“现在都是在看地级市最优质的项目,先物色一些好地块和政府谈着,等市场好转能马上起跑去拿地,不然哪里来得及。”

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