不动产与空间服务:2022年首轮土拍:提质缩量 龙头争先

观点聚焦   投资建议   截至2022 年6 月22 日首轮集中土拍已全部结束。本次土拍整体延续缩量趋势但质量提升明显,土地相对价格未见明显下降;龙头央企、国企成为本轮拿地主体,且更加聚焦于区域核心城市和区位优质地块,收储质量显著提升。中期维度上我们认为优质龙头房企的集中度提升趋势明显,叠加近期需求回暖带动的房企经营环境边际好转,我们推荐:A股-保利、金地、招蛇、万科、滨江、华侨城、华发;H股-中海、华润、建发、越秀、宏洋、美置,建议关注绿城中国(未覆盖);物管板块-保利物业、绿城服务、中海物业和华润万象生活。同时对受益于基本面好转的“弹性”民企加大关注:H股-旭辉、碧桂园;物管板块-旭辉永升服务、碧桂园服务。   理由   2022 年首轮集中土拍整体呈现缩量、提质、未降价的特点。本轮土拍累计推出465 宗宅地,成交393 宗,对应成交建面和金额分别为3895 万平和4924 亿元,仅相当于去年首轮的34%和46%,去年第3 轮的62%和83%,缩量趋势未改。同时,本轮成交地块质量为历次最高,周边可比售价较去年三轮提升一到三成不等,带动起拍地货比边际上行至历次最高的46.7%;叠加房企对于优质地块的青睐,成交地货比和溢价率也边际上行至49.1%和5.2%,对应静态净利率边际略下行0.8ppt至8.0%,即土地相对价格未见下降,实际净利率可能受益于质量提升存在边际上行空间。   央、国企和Top30 龙头房企是本轮土拍拿地主力,城投参与度下降。本轮集中土拍中央企拿地金额占比提升9ppt至25%,国企和民企分别下降4ppt和5ppt至49%和26%,其中城投平台下行10ppt至27%,下行速度较地方国企整体更快;销售金额Top30 的龙头房企拿地金额占比大幅上行28ppt至49%,与去年首轮基本持平,Top31-50 的腰部房企拿地金额占比仅2%,其余非龙头房企占比明显缩小至49%。本轮拿地金额排名前10 的全国性房企分别为建发、绿城、中铁建、保利、中建、中海、招蛇、滨江、华润、万科,累计拿地金额达到1906 亿元(占比39%)。   今年以来土地市场景气度整体低迷,仅基本面最好的少量城市相对略好。   今年1-5 月300 城宅地成交建面和金额分别同比下降58%和61%,土地市场景气度整体保持低位运行。其中,参与集中土拍的22 城截至目前累计宅地成交进度仅为2021 年的17%(去年同期该指标为56%),且只有北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、成都、厦门8 个城市的成交进度高于均值,剩余城市成交进度的滞后更加明显。同时,非集中土拍的城市1-5 月累计成交金额同比跌幅较22 城更深达到-65%,成交均价同比跌幅达两成,表明能级更低的城市所面临的土地市场下行压力更大。   风险   政策变化或基本面修复不及预期;房企信用加速恶化;疫情影响超预期。

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