中房协下月举办的“纾困对接商洽会”要谈点什么?

“此次商洽会并不对媒体开放,我们仅是搭建一个平台。”  6月23日,中国房地产业协会方面在电话中向《每日经济新闻》记者确认。  6月22日,记者了解到,中国房地产业协会与浙江省房地产业协会商定,将于7月26-27日在杭州联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”。  参与方包括中国信达、杭州市房地产开发集团、美的置业、浙江省房协会、广西白武士破产清算有限公司(以下简称广西白武士)等。  6月23日,记者电话采访了广西白武士创始人王少华,其表示“此次参会主要是介绍我们盘活烂尾项目的模式”,“当下房地产公司普遍缺钱,为什么我们可以找到资金来源、找到投资者,核心操作就8个字,‘垫资续建、封闭运行’。”  美的置业方面则表示,目前没有更多消息。  以专题发言方式分析,纾困方与意向企业单独洽商   从目前的公告看,会议内容包括:  1.金融机构纾困方案介绍(中国信达战略客户二部总经理石爱民)  2.房企如何在市场变化中保持稳健发展(杭州市房地产开发集团有限公司负责人)  3.房地产项目纾困诉求共性分析(中房协投融资信息服务平台负责人)  4.如何用优质品牌适应金融支持(美的房地产副总裁)  5.浙江省房协介绍项目纾困工作(浙江省房协会长胡一平)  6.项目纾困过程中法律、税务问题分析(上海市建纬律师事务所)  7.在房协指导下成功纾困问题楼盘及司法实践(广西白武士破产清算有限公司董事长王少华)  8.房企纾困转型探索——发展长租房业务  9.专场:纾困方案及企业项目与金融机构、有意兼并重组、合作发展解决项目困难的企业对接商洽  会议将以专题发言方式分析纾困方案、金融支持设想、纾困工作介绍等,其后纾困项目方再与有意兼并重组合作项目的品牌企业、金融机构进行对接单独洽商。  “解决急迫困难”   如今房地产市场仍旧下行,根据国家统计局6月最新数据,2022年5月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势。  项目烂尾的风险也在加剧。克而瑞数据显示,截至2021年年底,在其24个重点监测城市中,尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中,郑州、长沙、重庆、武汉项目交付的风险较大。  很多头部房企也次第出险,比如华夏幸福、恒大、花样年、当代置业、蓝光发展等等。  政策已经在尝试解决一系列问题,2021年12月,中国人民银行银保监会明确“稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目,合理确定融资期限,提高融资效率”,同时“对兼并收购出险和困难房地产企业项目的并购贷款,暂不纳入房地产贷款集中度管理。”  2022年2月15日,平安银行计划启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作,募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。大悦城、华润置地、招商蛇口、建发等企业则已经发行了并购债或进行了并购融资。  而商洽会也是为了“尽力解决房地产项目纾困过程中的急迫困难”。  “此次参会我主要是介绍我们盘活烂尾项目的模式。”王少华说。  “在我们的操作下,广西防城港、贺州、崇左、贵港、梧州、钦州、桂林、百色等地420万平方米烂尾楼已经被盘活。”  “从我们的观察来看,房地产项目烂尾绝大部分的原因是资金链断裂,此外还有初期规划不完善等问题。”  据王少华介绍:“当下房地产公司普遍缺钱,为什么我们可以找到资金来源、找到投资者,核心操作就8个字,‘垫资续建、封闭运行’。”  民营施工企业投资较多   “目前处理的案件中,哪类投资人居多?”《每日经济新闻》记者问。  “目前是承建类施工企业居多,他们本来就在房地产链条中,对我们的模式接受程度也比较高,并且是民营企业居多。”王少华回答。  广西白武士提出了一个烂尾楼盘活的投资逻辑。也即,一个烂尾项目的所有资产可以分为已出售资产和未出售资产,叠加可解除合同释放的资产,而未出售资产叠加可解除合同释放的资产必然包含可快速变现的资产。  所以,广西白武士认为,只要快速变现资产能够覆盖施工成本,便能够投资,剩余的资产则能够产生收益。  “在广西东兴的鸿德喜盈门案件中,我们认为快速变现资产大于施工成本,后来便顺利找到了投资人垫资续建,投资人投入金额便是施工总成本减去施工期间快速变现金额,收益是施工款上浮10%+销售提点,最终该项目被成功盘活。”  “我们的工作流程一般是先进行商业系统修复,办理不动产权证,让各方有信心,良性循环启动;再快速解决银行按揭贷款。我们还有稳定的客源,能够解决销售问题。最后每个楼盘都有车位和难卖的房子尾盘,我们打包统一处理,找专业机构装修改造,面向小众人群,通过特别渠道销售。”

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