房地产行业:两极分化 市场主要矛盾重回房企端

本报告导读:   当前市场出现明显的两极分化,一方面,产业中心城市表现好于下沉城市,另一方面,央企回暖显著好于民企,因此,预计市场主要矛盾将从居民端重回房企端。   摘要:   市场前期关注网签数据(也即房管局成交数据),本质是在无到期压力的二季度,关注需求端的回暖,步入三季度,市场关注点将再次转移。我们在5月统计局数据出来以后,发布报告《预期将转移至修复力度—地产5月观察》,认为市场的核心关注点将从需求是否见底、切换为需求修复力度如何。在6月因为疫情后复苏带来的网签数据好转,使得市场对需求端修复的确认,并改善了修复力度的预期。而这背后的核心原因,是在二季度没有房企到期违约压力、和政策端已经有所发力的背景下,对需求端恢复的验证,而随着时间进入三季度,新一轮债务到期压力的临近,我们认为市场的关注点将再次转移回房企端。   相比于一季度各个房企的普遍销售同比大幅度负增长、且幅度接近,进入二季度以后,开始出现明显的分化,央企已经出现了明显改善,国企次之,而民企则整体仍处底部。特别是6月份数据,部分房企单月销售金额已经同比转正,若以整体为单位,央企表现整体上有显著改善,同比降幅大幅度收窄,国企也有收窄,只是幅度远弱于央企,而民企则整体仍出底部区间,部分民企有显著改善,但整体表现较弱。   城市差异也开始逐步体现,产业中心城市表现远好于下沉城市。部分产业中心城市,由6月份以来复工复产的推进,楼市重新表现出极强的韧性,整体来看,产业中心城市的表现在绝对规模上仅次于2021年,基本基金与2019 年和2020 年,仍处于历史高位水平。也即,全国楼市的大幅度下滑,仍然以下沉城市为主。   整体的下行和结构的差异,在进入三季度以后,将会演变为结构性的担忧,和2022 年一季度有较大差异,央国企将迎来新一轮机会。2022年一季度,由于楼市系统性的下行和海外债的违约事件,导致市场对全局都较为担忧,不仅仅是央国企,而进入到三季度,市场逻辑将有所转变,仅为结构性担忧,这对央国企带来新一轮机会。我们继续推荐二线央国企,受益中交地产、建发股份,参考前期发布的深度报告。同时,宽货币兑现之后,结构性资产荒也将出现,推荐金融街,受益中新集团、中国国贸等,并持续推荐一线央国企,推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。   风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

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