房地产行业研究周报:6月房企销售环比改善 复苏进一步明确

每周一谈:6 月房企销售环比改善复苏进一步明确6 月房企销售排行榜出炉,房企销售环比回暖明显。基于中指研究院房企权益销售排行,6 月房企单月销售普遍环比高增长,累计同比跌幅有小幅收窄,尽管在高基数影响下,房企6 月权益销售额单月同比大多未延续5 月的正增速,但边际观察,房企销售环比递增趋势延续,市场复苏的信号越来越明确,具体来看:   头部房企普遍表现更佳,市场转暖下房企规模品牌效应显现。TOP10 房企6月权益销售额同比-40%、环比增长62%;TOP11-30 房企6 月权益销售同比-37%、环比增长27%;TOP31-50 房企6 月权益销售同比-38%、环比增长15%;   从房企销售规模来看,1-6 月累计权益销售规模TOP10 房企依次为碧桂园、万科、保利发展、中海、华润、招商、融创、金地、绿地、龙湖;   从房企销售边际变化来看,6 月销售改善以国央企及品质型房企为主,华润、招商、绿城、金茂、金地、滨江等房企环比增速位于房企前列;民企普遍表现一般,中南、碧桂园、新城、融创等房企环比增速位于尾部;   从房企累计销售表现看,腰部房企表现略好于头部房企,仁恒、德信、越秀、滨江、中冶置业位于累计同比增速前列;保利发展、中海、招商、金地等位于中部;民企普遍销售弱势,尤其出险债务风险的房企表现最弱。   基于近期的多种数据来源,我们有理由认为商品房市场的复苏已基本明确:   统计局商品房销售数据:5 月单月销售同比增速跌幅收窄;   房企销售排行榜:6 月房企销售环比大增,累计同比跌幅收窄;   高频30 城数据:周度数据出现同比大增,趋势上呈现触底反弹。   当前市场对商品房市场的判断仍然存在分歧:   分歧来源于数据的局限性:统计局的销售数据包括了部分安置房数据、房企销售排行榜口径来源于第三方权威性略有不足、高频30 城数据会受到积压网签释放的影响,此外也存在安置房冲量的可能;? 分歧也来源于本轮周期不同以往的市场基本面及政策环境:三四线的真实需求已在棚改安置中部分提前释放,库存高企下真正的复苏迹象仍未显现;“房住不炒”导向及货币环境宽松空间远不及过往之下,政策空间相对有限。   对此,我们认为对于市场复苏方向已很明确,但复苏力度仍有待进一步观察,这种观察尤其以通过销售一线人员的交流最为有效,可以有效的降低数据的噪音;就目前市场现状来看,市场仍处于“弱复苏”的状态未变,部分城市已出现更为明显的边际改善,但尚未出现根本性的加速好转。   对于未来的投资策略,我们认为方向的把握更为重要,不必过分关注数据层面的短期波动,眼下应敢于入场。基本面复苏方向已相对明确,三季度将是复苏兑现窗口期,基于历史地产板块普遍表现出持续性的上涨行情,可及早布局。   数据追踪(6 月20 日-6 月26 日):   新房市场: 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-2 PCT、-37 PCT,一线城市-22 PCT,-36 PCT,二线城市-68 PCT,-69 PCT,三线城市+169PCT,+19 PCT。   二手房市场:13 城二手房成交面积单周同比+5 PCT,累计同比-25 PCT。   土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比+13 PCT,成交建筑面积累计同比-8 PCT,成交金额累计同比-52 PCT,土地成交溢价率为6.13%。   城市行情环比:北京(-5 PCT),上海(+24 PCT),广州(+13 PCT),深圳(+95 PCT),南京(+21 PCT),杭州(-5 PCT),武汉(-48 PCT)。   投资策略:基本面改善确定性渐强,建议优先选择行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团;产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等;资信背景良好,有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产;代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。   风险提示:销售市场下行,个别房企出现债务违约。

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