“第四方”参与,保障二手住房交易安全

今年年初,陈先生在广州海珠新买了一套二手住房。尽管此前有过买房经历,但这一次的感受有些许不一样——与卖家达成一致后,买房合同咨询、细节谈判、合同签署、银行贷款办理、线上过户等,全部都在小区附近的一家服务中心办妥。“感觉效率快了很多,之前这些业务都要来回跑好几趟来着。”  陈先生办理签约的地点是贝壳海珠昌岗签约服务中心。如今与贝壳找房合作的中介经纪品牌,其二手房交易签约都会在各地贝壳签约服务中心进行。这是贝壳找房围绕交易安全、复杂的签约环节而专门设置的综合性房产交易线下服务中心,可提供签约咨询、合同签署、线上贷签等多种服务。  “不论对谁而言,买房都是一件大事,我们的签约服务中心可以有效提升交易服务效率和便利性,同时也能在买卖双方和房产经纪人的基础上增加‘第四方’监督,保障交易安全。”在贝壳找房粤桂区域总经理蒿玉峰看来,这种模式对房地产市场特别是二手房交易流程的规范有着重要的意义。  撰文:葛政涵  “一站式”服务  覆盖购房签约多项流程  贝壳海珠昌岗签约服务中心位于昌岗的广东现代广告创意中心4楼,这里由宽敞明亮的大厅和多间签约室组成,包括房屋买卖双方、经纪人等在内,所有参与二手房屋买卖流程的主体基本都在此集合,共同完成合同签署、房产评估、银行贷款办理、线上过户等业务。而在整个广州,这样的签约服务中心共有16家。  签约服务中心诞生的背景,是二手房交易市场的多样性与交易环节的复杂性。  通常情况下,一个优秀的房产经纪人,在选房、带看、签约、交易等流程中都能够提供专业的顾问式服务。但受制于经纪人的从业时间、经验积累及个人能力水平等方面的限制,因而也存在风险意识不足的情况。  这直接导致交易的房屋如果存在产权复杂或曾发生过不利于交易的风险事件时,部分经纪人往往难以给出专业建议。  另外,签约过程一般会在房产经纪人供职的门店中进行,一些房产经纪门店受制于店铺面积,缺乏专门空间来设置专业签约室,这些都导致签约过程宛若一个“黑盒”,一旦产生纠纷,签约过程无法追溯,造成不可挽回的后果。  “签约环节,其实是房产交易链条中最复杂的场景之一。”蒿玉峰表示,买家有没有购房资质,房子是否存在抵押或者贷款未涂销,房屋产权情况是否明晰,卖家户口能否迁出,水、电、燃气和物业管理费用清缴情况等,都要在这一环节中具体厘清,并在合同中增加必要的风险防范条款。  与此同时,房屋买卖签约手续复杂,需要准备的各类材料繁多,且不同步骤要前往不同地点办理,这也令“一站式”集中办理,减少不同业务场所往返频次的需求愈发强烈。  “这些都是贝壳建立签约服务中心的初衷。”蒿玉峰介绍,近几年来,贝壳已经在国内30个城市建设了268个签约服务中心。签约服务中心大多设立在城市各行政区的中心位置,这一选址原则的目的是最大化缩短交易双方到签约服务中心的距离。  催生“新岗位”  签约经理为交易把关   截至目前,包括链家以及德佑、住商不动产等贝壳找房合作的房产经纪品牌,其所有二手房交易的签约环节都已转移到贝壳签约服务中心进行。买卖双方达成一致决定交易后,就会在房产经纪人陪同下前往签约服务中心,进入“签约”流程。  在签约服务中心,每一组房屋买卖都会有一名签约经理现场引导。这名签约经理会负责起草房屋交易合同条款,同时协助其他交易角色进行合同审核等工作。这也是贝壳推行签约服务中心后衍生出的全新岗位。  “签约经理属于交易链条中的‘第四方’,是独立于买家、卖家和房产经纪人以外的。”贝壳广州站交易服务中心负责人崔莹表示,贝壳签约服务中心聘用的签约经理多数毕业于重点高校,且具有金融、法律、房地产等专业教育背景,所有签约经理在正式上岗前都要进行长达150天的岗前培训。  崔莹指出,为保障安全性,在业客签约时,如果对相关交易风险、合同细则有疑问,都可以随时向签约经理咨询,“签约经理会对房屋交易细节进行确认,如房屋内是否发生过不利事件、房屋内原有家私如何处理等。”  除了协助完成合同签署的签约经理,签约服务中心还设置了贷款专员,可以向买卖双方提供贷款和过户等交易环节的辅助与咨询服务,以及协助完成首付款资金存管。签约完成后,各家银行派至签约服务中心驻点的客户经理,也会“无缝衔接”即时提供贷款服务。  “交易的每一个环节签约服务中心都会安排专项负责人把控和指导,提升交易服务品质。”崔莹说。  如今贝壳找房通过在线签约、线上贷签、资金存管、线上评估、线上公证、线上过户等一系列流程,已经实现线上化交易闭环,签约经理的全程陪同协助,也能保证房产交易流程的安全合规。  “第四方”发力  多措并举确保交易安全  “我们把签约服务中心的价值归纳为四个方面,分别是服务的安全性、综合性、专业性和便捷性。”蒿玉峰认为,签约服务中心作为“第四方”,独立于经纪人和买卖双方之外,对于房产交易的流程管控更为标准化和严格。  房屋买卖属于大宗交易,因此防范各类安全风险尤为重要。  在资金安全上,贝壳平台采取的措施是设置第三方机构专设账户,买房者将定金和首付款直接存管在专设账户中并冻结,待房屋完成过户后,该部分资金将解冻划转给卖方,若交易终止则会原路退还。  签约服务中心服务体系的另一个亮点是全程“双录”——各签约室内均设置有两个高清摄像头,在合同签约过程中,所有环节都会进行全程录音录像,录音录像文件会在线下硬盘及线上云端同步存储,从而保证整个签约流程都有视频录音证据。  “如果后续流程中产生纠纷,可以通过调取录音录像文件,查看签约时买卖双方及经纪人的行为和言论来判断责任归属、协调沟通处理方法。”崔莹表示,录音录像文件是否调取有着明确规范,需要买家、卖家及房产经纪人一致同意才能调取观看,这样可以进一步保护各方隐私权不受侵犯。  值得注意的是,如果在签约过程中发现买卖双方存在任何高风险交易条件,或者经纪人存在不合规的行为,签约经理有权驳回交易,不予签约,从“第四方”的角色来保护购房者的消费安全。  为了确保签约服务中心的服务水平,贝壳找房也会严格对签约服务中心进行巡检考核,并成立巡检管理委员会对每个签约服务中心进行巡查、反馈。  与此同时,贝壳签约服务中心还在全国范围内上线了全新的签约系统。“这是一款服务于签约场景下的智能系统,将签约流程六大模块、数十个环节签约全过程线上留痕。”蒿玉峰表示,通过人脸识别技术、智能语音机器助手、人机交互等智能技术,能进一步提高房屋买卖签约效率和流程透明度。

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