规划“量体裁衣” 下足“绣花功夫”

为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,一直以来广州市积极发动社会力量参与城市更新工作,力求充分发挥合作企业实力,为旧村改造引入优质产业、教育和医疗等资源,增强城市产业核心竞争力和综合服务能力。   近日,广州市住建局就《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引(修订稿)》(下称《指引(修订稿)》公开征求公众意见。   相比此前的指引,《指引(修订稿)》在企业资产、人员资质等方面降低了准入门槛,打破了此前广州市旧村改造划定的产业圈层刚性指标,鼓励合作企业导入除房地产外与改造地块相匹配的产业。此外,广州市住建部门还特别细化了企业退出机制,对于已实施的旧改项目,在企业符合退出条件的同时,提出由区政府采取预防和应急补位措施,保障项目续建工作顺利推进。   ●南方日报记者郎慧   降低门槛?   打破产业圈层刚性指标   从《指引(修订稿)》的修订内容来看,广州市进一步降低了旧村改造的社会参与门槛,扩大了合作企业范围。与2021年的指引比较,广州放宽了对旧村改造合作企业的总资产要求。此前,改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目,企业总资产不低于200亿元;修订后,对该类型项目的企业总资产要求为不低于100亿元。   对于现状建筑面积大于等于60万平方米的项目,2021年的指引要求企业总资产不低于300亿元,修订后则要求该类项目参与企业总资产不低于200亿元。《指引(修订稿)》对参与上述两个范围项目的企业,在总资产方面均降低了100亿元准入条件。   从人员资质要求来看,相比此前,《指引(修订稿)》对合作企业专业技术人员的规模要求有所下降,如此前的指引规定,合作企业需满足有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人;修订版指引提出,职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人。   修订前后相比较之下,广州市对旧村改造产业导入的要求也在放宽,本次修订的一大变动是不再将此前划定的产业圈层作为刚性指标,突破了依据不同圈层的产业占比限制,为企业按需柔性引入匹配产业敞开大门。记者从部分开发企业获悉,产业圈层对布局导入要求较高,尽管部分企业已逐步由房地产开发转型,但仍在逐步探索产业提升的新赛道。   此外,此前的指引不仅对产业圈层有着严格划定,对于合作企业引入不同类型产业的企业,也有着明确的数量要求,这些对于企业来说或多或少有些压力。修订版指引则只给出了产业类型要求,不再严格按照产业圈层占比执行产业导入,对不同产业类型引入企业数量也不再提出具体要求。   在此基础上,本次《指引(修订稿)》延续了此前的旧村改造引入产业企业榜单,将产业圈层等刚需性指标转化为加分鼓励,提出对承诺按照要求引入指定榜单企业的合作企业,在招商过程中予以适当加分或者其他条件相同情况下予以优先。   广州市旧村改造依旧本着去房地产化原则,坚持以产业优先向存量要增量。《指引(修订稿)》指出,对于具备突出产业布局或者产业导入能力(非房地产业),但没有相应房地产开发能力和经验的企业,可以与具备房地产开发能力和经验的企业组成联合体参与旧村改造竞选。联合体既可以发挥房地产企业成熟的项目建设经验,也可利用项目引入企业的资源,在改造中同步做好招商引资,提前介入优化产业布局。   细化机制?   企业退出后已实施项目需政府补位   为了避免旧村改造房地产化,进一步提升存量空间的发展质量,《指引(修订稿)》从旧村改造的产业布局、税收指标、公建配套方面对企业提出了相应要求,要求开发企业的实力需与改造地块相匹配。如需引入基础教育国内优质学校、重点大学附属学校,多种途径扩大基础教育优质资源供给;又或引入医疗资源需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院、广州地区优质医疗资源或者国内外知名医院等。   对此,《指引(修订稿)》延续此前对于合作企业经济效益、社会效益等指标的监管,同样规定合作企业需与村集体签订合作协议,并与区政府或其指定区属部门、街道签订监管协议,以双协定保障旧村改造顺利推进。   广州市旧村改造遵循市场经济准则,对于参与竞选的合作企业明确要在招商文件、合作协议和监管协议中规范合作企业违约责任和退出情形,对于未能达到约定效益指标的企业,相关部门将启动退出机制,并根据企业违约情况和协议约定条款,启动银行保函索赔程序。   除延续并加强事中、事后监管外,依据市场实际需求和反馈,广州市针对部分企业主动退出旧村改造,进一步细化了合作企业退出机制。除因违约情况退出外,增加了如下企业主动退出的情形:《指引(修订稿)》指出,由于国家法律法规和政策变化,城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整,改造方式或模式变更等原因,导致旧村改造项目无法继续实施的,合作企业可分别向村集体和区政府或其指定的部门申请启动合作企业退出程序。   双向退出机制给予企业一定程度的风险保障,为积极参与旧村改造的企业扫除了后顾之忧。不仅如此,《指引(修订稿)》特别对已实施项目给予关注,对于此类项目的企业退出机制进行了流程细化。   为保障旧村改造连续性,《指引(修订稿)》指出,对于合作企业退出且改造尚未完成的旧村,区政府可指导村集体启动新的合作企业遴选工作。对于已经实施动迁或存在其他复杂情况的项目,《指引(修订稿)》建议由区政府组织相关部门和村集体共同制定合作企业退出专项工作方案,对已拆迁房屋村民临迁安置、已实施成果确认、资金投入清算、合作协议和监管协议终止、违约责任追究、项目后续实施等事项做出妥善安排。   《指引(修订稿)》强调了区政府对于已实施项目的补位角色,提出经研究后确认合作企业退出的,区政府或其指定的单位对退出合作企业的投入进行清算并按照协议约定予以合理补偿。在合作企业退出过程中,对于可能出现的安全、涉稳等紧急情况,区政府可采取预防和应急补位措施。

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